Loi du 7 avril 2026 sur l'indivision : ce qui change

Promulguée le 7 avril 2026, la loi n° 2026-248 vise à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes. Elle est entrée en vigueur le 9 avril 2026. Son décret d'application n'est toujours pas paru à la mi-août 2026 : il reste attendu d'ici la fin de l'année. Voici ce que la loi change réellement pour les héritiers bloqués dans une indivision, et ce qui, contrairement à une idée répandue, existait déjà avant elle.

Que change la loi du 7 avril 2026 ?

La règle des deux tiers n'est pas nouvelle

C'est la confusion la plus répandue à propos de cette loi, et elle circule beaucoup. Les indivisaires qui détiennent ensemble au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre le bien ; les autres en sont informés et disposent d'un délai pour s'opposer, auquel cas le juge autorise l'acte ou le refuse.

Mais cette possibilité existe depuis la loi du 12 mai 2009, qui a créé l'article 815-5-1 du Code civil. Elle n'a pas été créée par la loi de 2026, qui ne touche à ce seuil des deux tiers que pour la Corse (article 6), dont les indivisions relèvent d'un régime particulier.

Autrement dit, il était déjà possible, avant 2026, de vendre un bien indivis sans l'accord de tous. Ce que la loi change vraiment tient aux trois points ci-dessous.

1. Le juge du partage peut trancher lui-même

C'est l'apport principal (article 7). Les articles 840 et 841-1 du Code civil, réécrits, renforcent le rôle du juge commis aux opérations de partage, qui peut désormais :

• Trancher directement les contestations nées pendant la liquidation, au lieu de renvoyer le dossier devant le tribunal
• Ordonner la licitation d'un bien indivis, c'est-à-dire sa vente aux enchères
• Désigner un mandataire pour gérer le bien en attendant la vente
• Attribuer un bien à l'indivisaire qui rachète les parts des autres

Avant la loi, chaque désaccord survenu en cours de partage pouvait imposer un aller-retour devant le tribunal, ce qui rallongeait une procédure déjà longue de plusieurs mois à chaque fois.

Ce même article étend explicitement ces règles à toutes les indivisions, et non aux seules successions : celles des époux qui divorcent, des partenaires de PACS et des concubins qui se séparent.

2. Un seul indivisaire peut demander la vente en cas d'urgence

L'article 5 permet à un indivisaire seul de saisir le juge pour faire vendre le bien, à condition de démontrer l'urgence et l'intérêt commun des indivisaires. La loi inscrit ici dans le texte une solution que les tribunaux admettaient déjà, ce qui la rend plus sûre à invoquer.

3. Successions sans héritier connu

Quand aucun héritier ne se manifeste, ou quand tous renoncent, la succession est dite vacante. C'est alors l'État qui la prend en charge, par l'intermédiaire de la Direction nationale d'interventions domaniales (DNID), dont le curateur gère le patrimoine, paie les dettes et recherche d'éventuels héritiers.

Les articles 1 à 4 lèvent trois blocages pratiques :

• Une commune peut demander la levée du secret fiscal pour identifier le propriétaire d'un bien qui paraît sans maître
• La publicité des successions vacantes peut se faire en ligne, sur le site du Domaine, et non plus seulement par affichage et annonces
• Le curateur peut se représenter lui-même lors de la vente des biens

Ces mesures visent surtout les biens laissés à l'abandon, parfois depuis des décennies, que personne ne pouvait ni vendre ni entretenir.

Calendrier d'application

Sources : Légifrance, JORFTEXT000053773159 ; vie-publique.fr/loi/297598 ; anil.org.

Origine de la réforme : proposition Morel-Turquois

La loi est issue de la proposition de loi n° 823, déposée le 21 janvier 2025 par les députés Louise Morel et Nicolas Turquois (groupe Les Démocrates), puis adoptée à l'unanimité.

Son exposé des motifs donne la mesure du problème :

• 91 300 logements vacants recensés en 2021 par l'Observatoire des Territoires, dont une partie attend un règlement d'indivision
• Certaines indivisions successorales litigieuses durent depuis 20, 30 ou 40 ans
• La DNID évalue à 22 % de son stock immobilier disponible, soit plus de 5 500 immeubles en 2022, les biens en succession vacante, parfois à l'abandon depuis des années
• Un rapport de l'Inspection générale de la justice (2021) range ces contentieux parmi les dossiers civils les plus longs et les plus complexes

Le texte oppose deux articles du Code civil qui se contredisent : l'article 815, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », et l'article 545, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ». C'est cette tension que la loi arbitre.

Cas typique d'application

Avant la loi : trois enfants héritent de la maison familiale. Deux veulent vendre, le troisième refuse. Les deux majoritaires pouvaient déjà agir (article 815-5-1), mais chaque contestation soulevée en cours de route renvoyait le dossier devant le tribunal. La maison reste vide pendant 8 ans, les frais s'accumulent (taxes, entretien), la procédure s'étire sur 3 à 5 ans.

Après la loi : les deux indivisaires majoritaires saisissent le juge commis. Ce dernier peut, après audition, ordonner la licitation. Le bien est vendu (aux enchères ou à l'amiable) ; le produit est partagé entre les trois.

Que faire si vous êtes bloqué dans une indivision ?

Étape 1 : Tentative de partage amiable chez le notaire

Indispensable avant toute action en justice. Le notaire propose un projet d'acte qui doit être signé par tous les indivisaires.

Étape 2 : Si refus, courrier formel

Lettre recommandée AR proposant un compromis chiffré. Mention : "à défaut de réponse sous 30 jours, je me réserve le droit de saisir le juge."

Étape 3 : Saisine du juge commis aux opérations de partage

Tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession. Représentation par avocat obligatoire.

Étape 4 : Audience et décision

Le juge entend les parties, peut ordonner une expertise, puis statue. Les ordonnances de licitation sont exécutoires sous 1 mois.

Et si l'indivision est ancienne (avant la loi) ?

La loi est d'application immédiate aux indivisions en cours, sans rétroactivité sur les actes déjà passés. Vous pouvez donc bénéficier des nouveaux pouvoirs du juge même si l'indivision date de plusieurs années.

Cas exclus : indivisions ayant déjà fait l'objet d'un partage judiciaire définitif, qui ne peuvent pas être remises en cause.

Foire aux questions