Le conjoint garde la maison : que paient les enfants ?

Quand un parent meurt et que l'autre reste dans la maison, les enfants n'en reçoivent souvent que la nue-propriété : les murs, sans pouvoir y habiter. Pour une maison de taille courante, ils ne paient souvent rien à ce moment-là. Et au décès du second parent, cette part leur revient en entier, sans droits à payer.

Trois règles l'expliquent : seule la part du parent décédé compte, la maison est comptée 20 % moins cher quand le conjoint y vit, et la nue-propriété ne vaut qu'une partie du bien. L'exemple chiffré plus bas les assemble.

Le conjoint peut-il rester dans la maison ?

Oui. La loi lui donne deux droits (service-public.gouv.fr) :

• Un an, gratuitement, quoi qu'il arrive. Il garde la maison et ses meubles pendant l'année qui suit le décès (article 763 du Code civil). S'il était locataire, la succession lui rembourse les loyers de cette année.
• Toute sa vie, s'il le demande dans l'année. C'est le droit viager au logement (articles 764 et 765-1 du Code civil).

Le droit viager a des conditions. Le logement doit être sa résidence principale. Il doit appartenir au couple, ou au seul défunt : si elle appartenait aussi à une autre personne, seul le droit d'un an s'applique. Et le défunt peut l'avoir écarté par un testament fait devant notaire.

S'il choisit l'usufruit de tous les biens, c'est-à-dire le droit de s'en servir sans en être propriétaire, le conjoint peut de toute façon habiter la maison jusqu'à la fin de sa vie.

De quoi les enfants héritent-ils, exactement ?

D'abord, une question à vérifier : à qui était la maison ? Pour un couple marié sans contrat, un bien acheté pendant le mariage appartient aux deux époux. Au décès, la succession ne comprend que la moitié de ce bien (service-public.gouv.fr). L'autre moitié reste au conjoint : ce n'est pas un héritage.

Sur la part du défunt, trois mots reviennent :

• l'usufruit : le droit d'habiter la maison ou d'en toucher les loyers, sans en être propriétaire ;
• la nue-propriété : la propriété des murs, sans pouvoir s'en servir ;
• la pleine propriété : les deux à la fois.

Ce que reçoit le conjoint dépend des enfants (article 757 du Code civil) :

• Tous les enfants sont du couple : le conjoint choisit entre l'usufruit de tout et un quart en pleine propriété.
• Un enfant est né d'une autre union : le conjoint reçoit un quart en pleine propriété.

Quand le conjoint prend l'usufruit, les enfants ont la nue-propriété. Quand il prend un quart, les enfants ont le reste en pleine propriété, et la maison est à tous ensemble.

Le choix se fait par écrit. Si un enfant le lui demande par écrit et qu'il ne répond pas dans les 3 mois, le conjoint est considéré comme ayant pris l'usufruit (article 758-3 du Code civil).

Combien vaut la part des enfants ?

Moins que la maison, pour trois raisons.

1. Seule la part du défunt compte, souvent la moitié de la maison.
2. La maison est comptée 20 % moins cher quand c'était la résidence principale du défunt et que le conjoint y vit encore (impots.gouv.fr).
3. La nue-propriété ne vaut qu'une partie du bien, selon l'âge du conjoint : 60 % s'il a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans (article 669 du CGI).

Ensuite, chaque enfant a un abattement de 100 000 € : rien n'est dû sous ce montant (service-public.gouv.fr). Le conjoint, lui, ne paie jamais de droits de succession (impots.gouv.fr).

Les enfants doivent-ils payer tout de suite ?

Le plus souvent, il n'y a rien à payer. Mais avec un patrimoine plus important, des droits peuvent être dus. La déclaration de succession se dépose dans les 6 mois du décès, quand il a eu lieu en France métropolitaine.

Les enfants qui ne reçoivent que la nue-propriété peuvent alors payer plus tard : jusqu'à six mois après le décès du second parent, ou après la vente du bien. Il faut le demander en déposant la déclaration, jamais après. Cela coûte un intérêt de 2 % pour les demandes faites depuis le 1er janvier 2026 (impots.gouv.fr).

Et au décès du second parent ?

Deux choses se passent :

• La nue-propriété devient une pleine propriété, sans droits. Les enfants n'ont rien à payer sur la part reçue au premier décès (article 1133 du CGI, expliqué dans notre guide de la donation).
• La part du second parent se transmet à son tour. Pour cette part, chaque enfant a un autre abattement de 100 000 €, celui de ce parent-là.

C'est pourquoi la première succession coûte souvent peu. Le vrai calcul se fait au second décès.

Peut-on vendre la maison entre-temps ?

Oui, si tout le monde est d'accord. Chacun ne peut vendre que ce qu'il a : le conjoint son usufruit, les enfants leur nue-propriété. Pour vendre la maison entière, il faut donc l'accord du conjoint et de tous les enfants.

Le conjoint et les enfants peuvent aussi s'entendre pour remplacer le droit viager au logement par une rente ou une somme d'argent (article 766 du Code civil).

Si le conjoint a pris un quart en pleine propriété, la maison appartient à tous ensemble : on parle d'indivision. En cas de blocage, voir ce que change la loi du 7 avril 2026 sur l'indivision.

Foire aux questions